מידע למשקיע

האופוריה שהותירו המשחקים האולימפיים שנערכו בעיר בשנת 1992 הביאה לגידול בביקוש להשקעות זרות בנכסי נדל"ן אך מאחר וההיצע המקומי לא עמד בדרישה המצטברת, החלה בנייה מאסיבית של דירות למגורים, המחירים עלו וכך למעשה נוצרה בועת הנדל"ן בספרד. במקביל לעליית המחירים, נרשמה עליה בנפח החובות של משקי הבית בעקבות רכישת בתים, והפסקה פתאומית בהשקעות זרות גדעה באחת את הפעילות העסקית במגזר הבנייה שהניע את הצמיחה בעשור שקדם לפרוץ המשבר.
כתוצאה מהמשבר הכלכלי, נמצאים בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן במגמת ירידה ולמעשה איבדו כ-40% מערכם. רבים מהאזרחים מוכרים את דירותיהם מתוך הכרח וההערכות הן שכיום מוצעות למכירה ברחבי ספרד כשני מיליון דירות במחירים נוחים, מה שהופך את ספרד בכלל ואת ברצלונה בפרט ליעד השקעה אטרקטיבי.

שכונות מומלצות:

ברצלונה משתרעת על פני 100.39 קמ״ר .העיר תחומה ע״י גבולות טבעיים: נהר הבסוס בצפון, נהר היוברגאט בדרום, רכס הרי הקויסרולה במערב והים התיכון במזרח, אשר מונעים למעשה את המשך התרחבותה של העיר.
ברצלונה מחולקת ל-10 רובעים המחולקים ל-73 שכונות, השונות זו מזו באופיין. להלן כמה מהבולטות שבהן, הגורמות לעניין בקרב משקיעי נדל״ן.

El Gotico

גבולות:
צפון: רחוב וייה לאיטנה, שכונת לה ריברה
דרום: שדרתלס רמבלס, שכונת ראבאל
מזרח: הנמל העתיק והים התיכון
מערב: כיכר קטלוניה, רובע איישמפלה

השכונה העתיקה ביותר בעיר, השייכת לרובע סיוטט וייה, היא הלב ההיסטורי והתיירותי של העיר. היא מאוכלסת ברובה המכריע בתיירים ותושבים זרים, בעיקר אירופאים, הנהנים משפע
של מסעדות, בארים, מועדוני פלמנקו, מוזיאונים, אתרים היסטוריים ועוד.

El Raval

גבולות:
צפון: שדרת לס רמבלס, שכונת אל גותיקו
דרום: רחוב פרלאל, שכונת פובלה סק
מזרח: הנמל העתיק והים התיכון
מערב: שכונת סן אנטוני, רובע איישמפלה

שכונה זו, השייכת לרובע העתיק, מאוכלסת ברובה ע״י זרים, צעירים, וכן אזרחים ותיקים ממעמד חברתי כלכלי נמוך. הודות לקרבתה לשדרת הרמבלס והשכונה הגותית, בשנים האחרונות עוברת השכונה שינוי קוסמטי, נפתחו בה מסעדות, ברים ומקומות בילוי והיא נהנית משפעו התיירותי של הרובע העתיק.

El Born

גבולות:
צפון: שדרת וולינגטון, רובע סן מרטי
דרום: רחוב וייה לאיטנה, שכונת אל גותיקו
מזרח: שכונת לה ברסלונטה
מערב: רחוב טרפלגר, רובע איישמפלה

שכונה עתיקה מאוד, הכוללת בתוכה אתרי תיירות חשובים כגון: שער הניצחון ופארק סיוטדלה, כנסיית סנטה מריה דל מאר, מוזיאון פיקאסו, פלאו דה לה מוסיקה ועוד.
שכונה תוססת ויפהפייה, המושכת אליה מקומיים ותיירים כאחד הנהנים ממבוך הסמטאות הטומן בתוכו אינספור מקומות בילוי אותנטיים.

La Barceloneta

גבולות:
צפון: שכונת וילה אולימפיקה, רובע סן מרטי
דרום: הנמל העתיק
מזרח: הים התיכון
מערב: שכונת לה ריברה

שכונה זו אשר שימשה בעבר ככפר דייגים אוטונומי ונפרד מברצלונה, כוללת כיום בתחומה את הנמל העתיק, מעגן היאכטות, את חופי הרחצה הדרומיים של העיר, וכן שלל מסעדות דגים ובתי קפה. השכונה מאוכלסת באזרחים ותיקים מחד, ותיירים ותושבים זרים מאידך.

Poble Sec

גבולות:
צפון: רחוב פרלאל
דרום: הר היהודים
מזרח: אזור הנמל התיירותי, מרכז הסחר העולמי
מערב: כיכר ספרד ומרכז הירידים

שכונת פובלה סק היא אחת השכונות העתיקות בברצלונה השייכת לרובע סאנטס מונטז׳וויק.
השכונה מאופיינת בהרכב אוכלוסיה מגוון, אזרחים ותיקים ותושבים דרום אמריקאים, צעירים מרחבי העולם ומשפחות צעירות מקומיות. בנוסף לכך, הודות להיותה כה תוססת וקרבתה לעיר העתיקה, היא התגלתה בשנים האחרונות ע״י התיירים.
השכונה היא יעד מגורים מבוקש, בעיקר בגלל קרבתה לריאה הירוקה של העיר- גבעת המונטז׳וויק, הגדושה במתקני ספורט ותרבות, פארקים ופינות חמד נהדרות.

Eixample

גבולות:
צפון: רובע סן מרטי
דרום: רובע סאנטס מונז׳וויק
מזרח: רובע סיוטאט ויה(העיר העתיקה)
מערב: רובע גראסיה

רובע איישמפלה(הרחבה בקאטאלן) מחולק ל-6 שכונות וממוקם במרכז העיר.
השכונה כוללת בתוכה אתרי אדריכלות מהחשובים בעולם: כנסיית הסגרדה פמיליה, קאסה באטיו וקאסה מילה של אנטוניו גאודי, בית החולים סנט פאו ועוד.
בעקבות הרחבתה של העיר באמצע המאה ה-19, רובע זה תוכנן בקפידה ונבנה כמתווה שתי וערב, היוצר בלוקים קטומים(מנסאנה) עם חצרות פנימיות. הדירות בהם נחשבות לגדולות ומרווחות יחסית לחלקים אחרים בעיר, מה שיוצר ביקוש גבוה, כן הודות למיקומו המרכזי והנגיש.

Vila de Gracia

גבולות:
צפון: רובע הורטה-גינארדו
דרום: רובע סארייה-סן ג׳רבאסי
מזרח: שדרת דיאגונל
מערב: כיכר לספס
לאחר התרחבות העיר במסגרת השינויים שהביאה עמה המהפכה התעשייתית, סופח אליה הגרסייה, כפר קטן אשר היה נפרד ואוטונומי מהעיר והיום מהווה חלק בלתי נפרד ממרכז ברצלונה. יחד עם זאת שמרה השכונה על אופי קטלאני מובהק ומייצגת בעיני רבים את ברצלונה ה״אמיתית״ ובה נערכים במהלך השנה אירועים ופסטיבלים מהמובילים בעיר. שכונת הגרסייה מושכת אליה סטודנטים מכל העולם מפני שהוקמו בה שתיים ממכללות העיצוב החשובות בספרד ובנוסף, זוהי שכונה המאוכלסת על ידי משפחות צעירות.

בשנתיים האחרונות, בעקבות ההתאוששות המשק הספרדי ממשבר הנדל״ן החמור שהחל בשנת 2007, החלו הבנקים לחזור לפעילות משכנתאית. תוך משנה זהירות ואחריות רבה, החלו הבנקים לפתוח את שעריהם בפני משקיעים זרים (פרטיים וחברות כאחד), אשר מזהים בה את פוטנציאל הצמיחה העתידי.

קבלת משכנתא

הבנקים הספרדים מאוד זהירים לגבי השקעות נדל״ן, ואינם מוכנים לשעבד את הנכס בלבד כנגד המימון. זר המבקש משכנתא מבנק ספרדי, נדרש לבצע קודם לכן את הפעולות הבסיסיות הבאות:

1. הנפקת תעודת תושב זר(NIE) בשגרירות ספרד
2. פתיחת חשבון בבנק ספרד

הבנקים מציעים משכנתא של 50%-65% ולמשך 180 חודשים (נתון למיקוח). לאחר הגשת הבקשה למשכנתא תתבצע שמאות הנכס ובמידה וההערכה היא גבוהה ממחיר הנכס, גדלים הסיכויים לקבל משכנתא באחוזים גבוהים יותר.

הריביות המוצעות על ידי הבנקים (נתון למו״מ):

1. ריבית קבועה: 3-3.5%
2. ריבית משתנה: יורובור+ 2-2.5%

עמלות משכנתא:

עמלת פתיחת משכנתא: 0.5% מגובה המשכנתא

עמלת ביטול משכנתא: 0-5 שנים- 0.5%

5 שנים והלאה- 0.25%

הוצאות נלוות:

1. נוטריון
2. מס רכישה (10% מעלות הנכס)
3. רישום בטאבו

בשנים האחרונות חלה התעניינות גוברת להשקעות נדל"ן בברצלונה בשל צניחת מחירים וצפי לצמיחה גבוהה במחיר. להשקעות אלו יש מורכבות כספיות מסוימות, כך שמידע הולם של כל החובות הן בסיסיות.

מבוא:

המודל העסקי מכיל מגוון רחב של פעולות (קנייה, מכירה, השכרה, רפורמה, משכנתא, …), אשר דורשות הכרה טובה של כל היבטי החוק.

במיוחד כדאי לשקול:

• חברה בע״מ בספרד, או שותפות קבע של משקיעים זרים.
• נהלים, מיסוי ובעיות ברכישת בניינים.
• מערכת מימון, הלוואות בנקאיות, החזרי ריבית.
• חוזי שכירויות שונים והמיסוי השונה עליהם.
• מיסוי: מס חברות (IS), מע״מ, מס הכנסה למי שאינו תושב (IRNR), הסכמים למניעת כפל מס.
• חלוקת רווח.

צעדים ראשונים…

השגת NIF / NIE:

לא משנה מהי שיטת ההתארגנות שנבחרה, הצעד הראשון הוא לקבל את הNIF / NIE אם אנחנו רוצים להשקיע בספרד. ההליך הוא שונה במקרה של יחידים ושל גופים(תאגידים ואחרים):

יחידים: חייבים לקבל את הNIE(מספר זהות תושב זר בספרד) בשגרירות ספרד. יש למלא טופס המפרט את סיבת הבקשה, ולהציג את הדרכון כולל צילום.

תאגידים וגופים: במקרה זה הNIF(מספר עומק מורשה)מוצא ישירות ע״י משרד האוצר הספרדי על ידי כך שאנו מספקים:

*טופס הצהרה (טופס 036) חתום על ידי מי שהוסמך לכך על ידי החברה המבקשת את פתיחת החברה. אם אדם זה אינו ספרדי (DNI) חייב להיות מספר NIE, על פי ההליך הקודם.

*ייפוי כח של מי שהוסמך באופן רשמי ונוטריוני כדין(תרגום ספרדי עם חותמת אפוסטיל).

*DNI / NIE של מי שהוסמך.

השקעה של אנשים או ישויות בחו"ל:

בספרד יש חופש השקעה לתושבי חוץ. בנוסף לקבלת הNIF ישנם מספר חובות רשמיים, כמו מגילת ההשקעות (אשר נעשית באותה פעולת חתימת הנוטריון על ההשקעה) או חוק הלבנת הון אשר חלה במועד העברת כספם לספרד.

במקרה זה יהיה מי שאינו תושב אשר מעוניין לרכוש נכס, חייב לשלם מס הכנסה(IRNR).

במקרים מסוימים הוא עשויים להידרש למנות נציג מטעמו בספרד.

חברת סחר ספרדית:

במקרה הזה, משקיעים שאינם תושבים ייצרו תאגיד ספרדי. השלב הראשון הוא הקמת תאגיד ידי כל המשקיעים לרכישה וניהול הבניינים ע״י החברה.

תהליך התאגדות זה הוא יחסית פשוט. לאחר השגת NIE, עלינו לבקש אישור של השם הרצוי עבור החברה ברשם החברות המסחרי, המרכיב אותה בפני נוטריון ולהירשם. התהליך כולו נמשך כשלושה שבועות וכולל פתיחת חשבון בנק עם מינימום הון התחלתי של 3000€.

ֿרכישת נדל"ן:

רכישה חייבת להתבצע על ידי חוזה ציבורי והיא קשורה בעלויות נוטריון, רישום רכוש, מס רכישה(ITP / מע"מ) ודמי ניהול. עלויות אלה משתנות בהתאם לעלות הרכישה, מספר בניינים ומספר המשתתפים (קונים ומוכרים).

בהתאם לסוג פעולה יהיה כפוף מס רכישה (ITP) או מס ערך מוסף (מע"מ).

ככלל, אחוז המס ITP הוא 10%. לחברות יש בונוס של 70% ב ITP, במידה והחברה הקונה את הנכס, מוכרת אותו עד חמש שנים מרגע הקנייה.

בתוך הלימוד הפרטני של כל פעולה, אנו מנתחים את הכדאיות של הימנעות מתשלום ITP ולעבור לשלם מס על מס ערך מוסף, שכן על אף השיעור גבוה יותר (21%) נוכל להמנע לחלוטין מתשלום בהתאם ליעד הניתן לבניין.

בכל מקרה, עלות הרכישה של כל בניין צריכה להילמד בפירוט.

רפורמת בנייה או שיקום:

עלויות בנייה, רפורמה או שיקום תהיינה כפופות מע"מ, שינוי הסכום וצורת היישום תלוי בכל מקרה.

יש הבדל מהותי בין שיפוץ לשיקום, שכן שיקום אומר כי יותר מ -50% מהתקציב של העבודה נועדו לטובת אלמנטים מבניים (קירות, עמודים, יסודות, גגות, …) ולפחות 25% מסך השיקום כולו.

להשכרה או למכירה:

במקרה של שכירות, המע"מ הכללי הוא 21%, למעט דיור להשכרה עבור אנשים עם פטור(0%) חלו עליה. זה אומר שאין אפשרות לנכות את המע"מ ששולם על הוצאות והשקעות אלה בהתייחס לדיור.

כתכונה מיוחדת, יש לציין כי IRNR אינו מאפשר ניכוי כל ההוצאות, כך שאם אנחנו קונים ישירות כמו תושבי חוץ בספרד, יש לשלם 24% מההכנסות.

המוכר חייב לשלם:

רווח הון עירוני (IIVT) הוא מס מקומי שמשולם לעיריה בזמן המכירה.

מס שבח: הכלל הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין עלות הרכישה (במקרה של רכישה ישירה של תושב חוץ אין התחשבות בשיפוץ, אך בנייה או שיקום כן).

 

אפשרויות מימון:

לחברות מסחריות יש שלוש צורות מימון:

הון עצמי: תואם את הפקדת ההון העצמי שנעשתה על ידי השותפים בעת ההתאגדות או לאחר מכן.

הלוואות בעלים: הלוואות של שותפים, אינם נכללים בהון העצמי (לא מניות) ויוחזרו עם הריבית המקובלת.

מימון חיצוני: נכון להיום בנקים ספרדיים מעניקים הלוואות משכנתא לחברות כאלה. הדרישות שלהם הן שזו תהיה חברה ספרדית עם הון עצמי והכנסה יציבה. תנאים אלה מתקיימים אם הרכישה הראשונה נעשתה באמצעות הון עצמי וכוללת קבלת דמי שכירות. במצב זה בדרך כלל גובה ההלוואה יהיה מעל 50% החל מהרכישה השנייה.

 

חובות מס לחברות בספרד:

מערכת המס הספרדית עובדת על ידי מערכת החיוב הנגדית. החברות הן המבצעות את חישוב מסים, הצגת הטפסים ותשלום הסכום. כמעט כל מערכת היחסים עם רשות המיסים היא טלמטית, כאשר התפקיד של מנהל רשות המס הוא לשלוט ולבדוק.

החברה בספרד תהיה כפופה למיסים הבאים:

מס חברות:

זהו מס על רווחי החברה. השיעור הכללי הוא 25%, אם כי יש מקרים המסובסדים כמו למשל לחברות המייעדות את הדיור להשכרה (8 דירות או יותר) או שנוצרו זה עתה (15% בשנתיים הראשונות). בסיס החייב במס עולה בקנה אחד עם כמה תיקונים לתוצאות החשבונאות, ולכן כולל את כל ההוצאות התפעוליות כגון שיפוצים, תיקונים או הוצאות נסיעה. מס זה משולם מדי שנה ב -25 ביולי של השנה הבאה, וקיימת מערכת תשלומים.

מס ערך מוסף:

תשלום חודשי או רבעוני(אופציונלי). הגשת המע"מ על הכנסות בניכוי הוצאות שהתהוו, רכישות והשקעות. אם התוצאה היא שלילית, נוכל לבקש החזר מיידי במידה וההגשה היא חודשית או לחכות לסוף השנה במידה ובוחרים את ההצהרה הרבעונית.

ניכויי מס:

החברות הספרדיות צריכות לשמור סכומים מסוימים לתשלומים שונים(משכורות, אנשי מקצוע) כדי להזין אותם לרשות המס כל רבעון. גם במקרה שאנו משכירים בית עסק(חנות, משרדים, מוסכים, ..) לחברות, מבוצע ניכוי מס (19% מההכנסות).

חשבונאות: במהלך חודש אפריל מגישים ספרי חשבונות בפורמט דיגיטלי. בחודש יולי, חייבים להפקיד חשבונות באותה הרשות, כולל תשלום אגרה.

מסים אחרים: בעל נכס חייב לשלם לעירייה מס שנתי קבוע בשם מס רכוש(ארנונה). ישנם מסים אחרים כגון מס רכב, דמי פינוי אשפה, מסי תייר אם אנו מקצים דירות להשכרה קצרה.

ביטוח לאומי: כל עובדי החברה צריכים להיות מבוטחים ע״י ביטוח לאומי.

חובות של משקיעים:

משקיעים זרים חייבים להגיש מדי שנה IRNR ידי התשואות שהשיגו נכסיהם(דרך השכירות, העברת זכויות, הקצאת ההכנסה, ריבית על ההלוואה או ע״י דיבידנדים). נציין גם כי תושבים זרים בספרד חייבים למנות נציג מטעמם בספרד.

אפשר להצביע על שלושה סוגי הכנסות:

1. השכרה: בהנחה כי הבעלים הוא משקיע זר חובה עליו לשלם מיסים בספרד על ידי IRNR כאשר הנכס ממוקם בשטח ספרדי. התשלום: 24% מההכנסה ברוטו (לפני ניכוי ההוצאות). עבור אזרחי האיחוד האירופי המס עומד על 19% עם אפשרות ניכוי הוצאות. מתי: לפי רבעוני לוח שנה, בעשרים הימים הראשונים של החודש שאחרי(אפריל, יולי, אוקטובר וינואר).

2. רווח מהמימוש: הוא המס על ההפרש שבין שווי ההעברה (מחיר המכירה בניכוי הוצאות מכירה) והרכישה (כולל הוצאות, אך ללא שינויים). בתשלום: 19% מהרווח, הקונה חייב לעשות שימור של 3% מהתמורה שהוסכם. מתי: בתוך ארבעה חודשים לאחר המכירה.

3. ריביות ודיבידנדים: ריבית על הון לווה ו / או דיבידנדים לבעלות על המניות, אם ההשקעה נעשתה על ידי חברה ספרדית. יש בדרך כלל שת״פ מיסוי בין שתי המדינות.

בתשלום: 19% מן הסכום ברוטו.

מתי: להחלטת המשלם.

בגלל מגוון הנושאים בהם אנו עוסקים, יש צורך לבצע מחקר מפורט מהו ההרכב הטוב ביותר להשקעה בספרד.

הודעה משפטית:

הדו"ח הוא לשימושך הפרטי. מחקר זה הוא אך ורק אינפורמטיבי ובשום אופן אינו יכול להתפרש כהמלצות או עצות. ברצלונה דרימס אינה אחראית לכל שימוש במידע הכלול בדוח זה על פעולות ספציפיות או על ידי העברה או תקשורת של אותו צד ג '. המידע יכול להשתנות עקב שינויי חקיקה, טכני או פרוצדורלי.

ברצלונה דרימס לא מבקרת או מאמתת את המידע הנמסר על ידי הלקוח לצורך עריכת דוח זה. כל טעות או סטייה של הנתונים שסופקה או שעשויה להתגלות בביקורות או "בדיקה נאותה" או תהליכים דומים אחרים עשויים לשנות את התוצאה של דוח זה.

ברצלונה דרימס מבקשת לא לחשוף לצד שלישי את הנתונים ותוצאות דו״ח זה ללא אישור מראש ובכתב לכל לקוח.